为此，笔者对此事进行了实地探访，却发现像郭静这样的并非一人，还有其余12户业主，共涉金额达两千多万元，这已经在无极县当地引起极其负面的影响。是什么原因导致他们共同“严重违约”呢?通过对整个事件的仔细梳理，竟然发现在这背后还隐藏众多不为人知的秘密。
经了解，郭静、张语润、王志红、李红玉、孙君英等13名户业主系石家庄市无极县中央公馆光明街商业门店购房户，分别于2012年、2013年采取分期付款、按揭的方式，每家交付河北宝裕房地产开发有限公司一百多万元，双方分别签订了《中央公馆商业门店买卖合同》。合同约定，自房屋开工之日起24个月内，开发商将验收合格的房屋交付业主。可是，现在房屋已完工，却一直未通知13名业主交付余款，他们多次到售楼部询问原因，先得到的答复是开发商中间股东换人，售房信息对不上，等核对好后再行通知。于是13名业主继续等待，只到后来看到开发商整体招租再去追问，开发商称没有业主的购房信息。当他们到房管局去查证时，发现自己购买的房子已经被别人在房管局分别于2015年10月、11月分两次进行了备案登记，备案人为开发商于洪涛、魏云辉，备案登记，这下业主们彻底傻眼了，这到底怎么回事，开发商出尔反尔，视购房合同为废纸，难道一千多万元就打水漂了?
他们发现，河北宝裕房地产开发有限公司的法人是魏子武，系魏云辉侄子，于洪涛和魏云辉既是开发商，又是“购房人”，在明知道房子已出售的情况下，又进行虚假备案，进行一女二嫁、一房二卖的操作，严重构成诈骗行为。可是在当今法制社会，却无人发现制止，任凭购房业主的利益受到严重侵害。于是郭静、张语润、王志红、李红玉、孙君英等13名业主于2016年8月29日联名到无极县信访局上访，要求信访局督促相关部门制止河北宝裕房地产开发公句的违法犯罪行为，停止为其办理一切手续，为他们办理合法有效的财产登记手续，保护其合法权益。然而，至今没有答复，甚至在上访期间，开发商在无凭无据的情况下，到法院起诉他们因未交余款解除合同，赔偿损失，以达到起诉后信访不受理的目的，钻了政策和法律的空子。
随着事件的进一步发展，河北宝裕房地产开发有限公司已经在无极县当地造成极其恶劣的影响，并且事态逐渐升温，人们纷纷对于开发商这种违法行为给予谴责。13名业主于2016年8月29日、9月8日、9月12曰分别到县、市、省三级信访部门上访。9月8日已经到石家庄信访局上访。然而可笑的是，在省市信访部门巨大的压力下，9月9日无极县住建局的回复却是，购房业主提供的合同号跟开发商备案的合同号没有重复，中央公馆A区13处门面楼都已经被于洪涛和魏云辉备案登记，却不能指出业主购买房屋的具体位置，完全失去了一个政府部门的公信力。
虽然如此，郭静、张语润、王志红、李红玉、孙君英等13名业主始终相信党和政府会实事求是的用党纪国法律来打击这种社会歪风邪气。而且，已经准备好大量的举报资料上报省级和中央信访部门，同时，在河北省各级政府领导班子换届的敏感时期，将自己的诉求和举报材料递交给上级纪委及组织部门入驻本地区的考察组，还他们一个公道。预计，该事件如果不能及时得到平息，将演变成巨大的信访纠纷隐患，大有愈演愈烈之势，将不可控的成为拉出无极县地方官场黑幕的导火线。
为何河北宝裕房地产开发有限公司置购房业主的利益于不顾，敢于明目张胆的进行违法篡改购房合同等诈骗行为?经过深入的调查发现，其背后有着巨大的政商利益交换而形成的政治保护伞。据了解，中央公馆光明街是由发改委立项备案商业开发项目，是无极限政府的重点招商引资项目，法人魏子武。2016春天，几百名住宅购房户因为开发商额外增加收费项目，并雇佣黑恶势力维持秩序，购房户敢怒不敢言，引起无极县当地购房业主大规模集体围堵县政府上访的恶性事件，导致该公司交房工作无法收场。难道任开发商采取违法手段，发生流血冲突和人命等恶性事件，我们的政府才会关注吗?
但是，无极县政府也并非视而不见，只是利益的天秤暗中开始倾斜。为了能让县领导出面帮助开发商压制广大购房户，解决公司与业主们的矛盾冲突。该公司暗中承诺，设法将中央公馆光明街已经售出的13套商业门店收回，等事件平息后再无偿转至无极县委领导名下，以此做为交换条件，使县委领导在化解纠纷时维护开发商的利益。但是，对于已经售出签订合同的房屋，他们只有在实际操作中寻找业主拖款未交的借口，钻法律的空子起诉收回。根据当事人郭静叙述，早在今年2月初，开发商就找到她说房子卖重了，让她以现在的价格更换更偏僻的位置，由于郭静当时坚决不同意，才出现了文中开始郭静的遭遇。后经了解，周围几十家商业门店都只是交了首付，至今也没通知交后期款项，为何他们单单将矛头指向了郭静?据分析，这只是开发商化整为零，各个击破的策略，先将相比处于弱势地位的郭静搞定，再用这个方法搞定别人，最终达到收回商业门店的目的。
据悉，河北省无极县政府招商引资的中央公馆光明街商业开发项目保证金达5000万元，但这笔巨额资金已经在县委主要领导的关照下支取一空，资金去向用途不得而知。而且，该县主要领导长期接受开发商老板宴请，并公然违背党纪党规，在开发商公司报销个人旅游费用，均有帐目可查，官商利益勾结形成了无良开发商的政治保护伞。才敢做出一房两卖、恶人先告状的诈骗违法行为，使广大的购房业主成为了真正的受害者。
此外，据知情人报料，中央公馆作为无极县的形象工程，先后拆迁了无极人大、政协、发改委、物价局、残联、妇联、民政局、无极中学、物资局、电影院、交通局等政府机关和国有企业，这片土地是国有资产，在没有公开招标的情况下,政府以每亩125万元的价格卖给了开发商，但后来又给开发商退了80万元每亩，每亩价值300多万的黄金地段，国家只得到了45万元/亩，造成国有资产大量流失，却肥了个别人的腰包。而那些被拆迁的政府机关和国有企业却居无定所,靠租借别人的场地办公。该县另外一个项目汉唐国际上海皮革城也是由魏云辉牵头的招商引资顼目,该项目占地200多亩，以每亩120万元的价格卖给了开发商,后来每亩又退给开发商80万，国有资产又流失一个多亿，现在该项目也成了烂尾工程。
招商引资是县级政府为发展本地经济，提高人民收入而采取的一系列强县强民措施。但是，中央公馆作为无极县委县政府重点招商引资项目，开发商这种做法已经给无极县委县政府今后招商带来了非常恶劣的负面影响。在当今“打虎拍蝇”反腐倡廉的高压态势下，党风廉政建设和反腐败斗争成效明显，社会风气得到了净化，政治生态得到了改善。但在一些县域基层，一些地方官场生态依旧，缺乏实质性突破与进展，没有将群众的利益放在首位，在一些事件纠纷处理中暗箱操作，利益交换。其行为不仅败坏党和政府的良好形象，更直接地损害人民群众的切身利益，最能刺痛人民群众的心。
事件还在继续发展，河北宝裕房地产开发有限公司已经对其营业执照进行了变更登记，还在明目张胆的进行着在合法外衣遮挡下的非法活动，无极县委县政府到底是为人民做主的政府，还是黑恶开发商的代言人和保护伞，我们将持续关注，拭目以待最后的处理结果，是否能够给人民交一份满意的答卷。
比较暴利的项目应该是什么样的呢？
@马冰杰 老师和 @张小放 老师都提到了一个案例。我就用这个例子，但它是高利润个例，不能代表行业平均水准。（@马冰杰 老师没有考虑行政和销售费用， @张小放 老师的营业及附加税和企业所得税计算有些不合理。）
该项目每平方米售价 4900，拿地成本 + 建筑成本 + 融资成本约为 2000-2200每平方米（按照 2100 计）。
毛利润=4900-2100=2800
① 扣除 营业税及附加=4900*5.6%=274.4
② 扣除 行政及销售费用=4900*(3%+3%)=29
4
③ 加计扣除=2100*20%=420
④ 所有扣除总额=274.4+294+420=988.4 （营业税及附加 + 行政销售 + 加计扣除）
⑤ 土地增值额度=2800-988.4=1811.6
⑥ 土地增值税=988.4/2*30%+988.4/2*40%+(1811.6-988.4)*50%=757.54
⑦ 企业所得税=(2800-274.4-294-757.54)*25%=368.51
5
⑧ 净利润=4900-2100-274.4-294-757.54-368.515=1105.545≈1105.5
项目净利润率=1105.5/4900=22.56%
这里不能除以时间，答案就是22.56%
那我们再看看资金效率：
2100 的成本，杠杆 2:1，所以自有资金 700 就够了，1400靠融资。时间也按照 2.5 年（但实际上会比这个短，根据各地政策不同，在房屋完工前就可以预售，此时的资金已经回笼，资金的效率应算到此时为止）。
自有资金投资回报=1105.5/700/2.5=63.17%，也就是说每投入 100 元，一年的收益为 63.17 元。
http://m.bbyears.com/bangongshuma/111750.html
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